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相続不動産鑑定(士業の先生向け)


兵庫県下約300以上の税理士、公認会計士、弁護士、司法書士事務所のパートナーとして、不動産相続を支援しています。

Dジャーナル記事
神戸Dジャーナル連載記事(2015.7.23)


遺産分割

先日個人の方から問い合わせの電話が入りました。
「相続が発生して、兄弟間で遺産を分割します。兄が親と同居していましたので、兄が住宅を取得します。住宅を取得するに際しては他の兄弟に代金を支払いたいと言っています。代金は固定資産税の評価額で決めたいと言っていますが、それで良いのでしょうか?」

このように遺産分割を行う場合、税金の話を考えなければ、不動産の金額としては、相続人が納得すればいくらでも良いと言えます。例えば、固定資産税評価額でも良いでしょうし、信頼できる不動産業者さんの無料査定を基に金額を決めてもよいと思います。相続人が納得するのなら評価に全く関係無く支払い金額を決めてもよいと思います。

ところで、不動産の一番簡単な分割方法は、売却して代金を分割することですが、相続人のうち誰かがその不動産を取得するという方法を選択する場合には、他の相続人に対して対価を支払う必要も出てきて、その時不動産の評価額がいくらかといった問題が発生します。

不動産の評価額について固定資産税評価額を基に決めていく場合の留意点は次の通りです。
土地の評価額は適正価格の7割位に定められています。建物の評価額は、そのままで適正価格・適正価格の7割位等見解が分かれているようですが、前者が通説のようです。マンションの固定資産税評価額には、以上の割合が妥当せず、土地建物ともに、適正価格より大幅に安く評価されており、適正価格に対する割合はない様です。

以上の通りですので、固定資産税評価額そのままで評価する場合は、適正価格より殆どの場合、割安になります。不動産を取得する相続人に弁護士さん等が代理人として着いており、「公的な評価額で明確」とか「不動産鑑定士に評価を依頼すると高額」等の理由で固定資産税評価額での分割を勧められたら、上記の点に注意が必要です。適正価格より何割も割安になることを承知して判断してください。

対象不動産が収益物件ですと、固定資産税評価額を基準にして求めた価格より、収益力から求めた収益価格が売買価格として重要になります。収益価格はその不動産の年間賃料÷還元利回りで求めることができます。例えば、年額賃料が1,000万円収受できる物件の場合、1,000万円÷還元利回り10%=1億円で、この収益物件の収益価格は1億円となります。還元利回り等の把握は日常から収益物件市場の動向を見ていないとなかなかわからないので、収益価格は専門家に出して貰った方が良いでしょう。

「戸建住宅、マンション、収益物件等の「適正価格」をキッチリと知りたいなあ」という場合には、専門家である不動産鑑定士の出番です!

不動産鑑定士に相談する場合の注意点としましては、相談者の中に最初から簡易鑑定を求める方がおられますが、簡易鑑定は現在「意見価格評価」「価格調査」等「鑑定」という名称を用いない評価で行われることとなっています。これら「簡易な評価」は遺産分割の当事者全員が、簡易な評価について了解している場合等法令で定められた一定の場合には行うことができます。それ以外では不動産鑑定(いわゆる本鑑定)が法令上、原則となっていますので、単に不動産鑑定士への報酬の多寡だけで、簡易評価を選択することはできません。弁護士さんや税理士さん等の専門家でもこの点をご存じない方がおられるのでご注意ください。

「不動産の適正価格についての「不動産鑑定」や「意見評価」の違いは何ですか?」というご質問も多いです。

一言で言いますと、「不動産鑑定」では「適正価格(時価)」を求めることができますが、「意見評価」は評価手順が簡便なため「適正価格(時価)を目指した価格」を求めるレベルになります。「不動産鑑定額」は法令により時価と認定されているため「不動産鑑定評価基準」に定められた手順に全面的に則って鑑定作業を行わなければなりません。法令上、形式の上から、「不動産鑑定書」が「不動産価格意見書」よりレベルが上ですので、例えば相続人の誰かがある物件に対して先に「意見書」を提出しても、後日、他の相続人から同じ物件に対して「鑑定書」が提出されると、「不動産鑑定書」が優先することになります。ですから、後日紛争が予測される場合には、最初から信頼できる「不動産鑑定書」を求めておくことが得策といえます。

さて、話を遺産分割に戻します。「不動産について、相続人のうち誰かが取得する場合で、他の相続人に対して、適正価格での代金支払いを希望する場合」の相談者から、次に受けるご質問があります。「不動産の適正価格の専門家である不動産鑑定士に鑑定を依頼したら、鑑定額で分割できるのですよね?」というものです。

このご質問に対しては、「残念ですが、不動産鑑定額は専門家である不動産鑑定士の意見であり、それなりの権威をもちますが、お墨付きにはなりません。」とお答えしています。実は、鑑定書はお墨付きにならないどころか、鑑定書を出す状況やタイミングを間違うと、いきなり鑑定書を突き付けられたと思い憤慨する相続人が出てきたりで、まとまる話もかえってこじれたりという事態も発生しかねないのです。鑑定を行う前に必ず相続人間の了解をとる等、あくまでも話し合い中心で進めるようにしてください。遺産分割における不動産鑑定もやり方を間違うと事態悪化の方向に進みかねませんので、必ず遺産分割に詳しい不動産鑑定士を選び、状況に応じた対応を行うことが必要です。

遺産分割も最後はドライな金銭の話になるのですが、何しろ身内同士ですので、できる限り仲よく円満に話し合いが進む様に配慮し、話し合いができなかったとか決裂した等で家庭裁判所の調停や審判行きは極力避けたいものです。


 

相続評価引下げ

不動産相続評価額は個別不動産の「時価」で行なうこととなっていますが、財産評価基本通達に基づく路線価評価額が時価とみなされることとなっております。そして税務申告実務では税理士さんによる路線価評価額での相続税申告が中心となっております。路線価は現在適正価格ベースの80%程度ですので、殆どの場合は路線価評価を行うと相続人にとって不利とはなりません。
ところが、実際には対象不動産の客観的時価が「路線価評価額」より安くなるケースが散見されます。
 当社には税理士・会計士さんから不動産相続評価のご相談が多く寄せられます。「前面道路幅員が狭く建築物について再建築が不可の物件」、「テナントの空きが多く収益性が大変悪化している物件」、「実際に市場に長期間出してみたが公示地価の何分の1かの価格でも売れなかった物件」、「産業廃棄物が埋設されておりその撤去費用だけでも軽く売却費用を超えてしまう物件」等々、「現実は小説より奇なり」で市販の不動産相続評価本にも出ていない様なケースも多数あり、どのように評価を行ったら合理性を持ちうるのか知恵と能力を絞り出して解決策を出しています。

鑑定を使った方が路線価評価より安くなる場合の例

1.間口が2m未満の土地
2.間口が2m以上あっても奥行きが異常に長い土地
3.道路面から5m以上、高低差のある土地
4.全体が傾斜地の土地(造成費大)
5.前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
6.無道路地
7.極端な不整形地
8.面積が大きい土地(500m²以上)→ 広大地適用可否判断
9.市街化調整区域内の山林・雑種地
10.築年数が古く空室の多い賃貸マンション
11.境界がはっきりせず道路との関係が不明確な底地(借地人がいる土地)
12.別荘地・リゾートマンション
13.広大地には該当しないが路線価評価より低く売れる場合
14.私道(位置指定道路)
15. 土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物のある土地


相続鑑定実例 小冊子申込み

ご利用者の声"

相続啓蒙活動 関西テレビ「よ~いドン!」人間国宝さんいただきました"


路線価評価支援サービス

  • 減価要因の見落としが無いか、専門家に調査してもらいたい
  • 申告期限が迫っていて時間が足りない。正確に素早く評価作業を終わらせたい
  • 間違っているかもしれない・・・と不安
  • 評価単位の分け方はこれでいいのだろうか・・・?
  • 年度末の忙しくなる前に申告の目途を立てたい
  • デリケートな案件なので慎重かつ間違いなく評価しておきたい
  • アウトソーシングによる業務の効率化を図りたい
  • 地代の額・借地権・賃借権・雑種地・セットバック・市街地山林・近傍標準宅地㎡単位等、評価方針に迷ってしまう


そこで、路線価評価支援サービスパックを開始しました!

評価明細書の下書き段階まで不動産鑑定士がもれなくサポート。
評価単位の分け方だけで無く、現地調査・役所調査・図面作成をパックでサポートいたします。
相続評価支援サービスパック

主な減価価格形成要因は?
現況地目 / 間口 / 奥行き / 敷地形状 / 道路との関係 / 地域区分 / 利用価値の著しく低下している宅地 / 土地の上に存する権利 / 宅地の評価方式(路線価・倍率) / 無道路地(該当・非該当) / セットバックの有無 都市計画道路の有無 / 広大地適用可能性の有無 / 赤道・青道の有無
等々 全て網羅しています。

費用は?
5万円+消費税 / 1評価単位あたり  *遠隔地の場合:+遠隔地加算費用

必要な資料は?
○ 物件案内図(住宅地図など)
○ 登記謄本表題部
○ 固定資産税評価証明書


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限定承認 不動産鑑定 (弁護士さん向け)

家庭裁判所から、限定承認に係わる不動産の鑑定人に選任されることがあります。
以前はあまり利用されることのなかった限定承認ですが、最近徐々に利用されるようになってきたようです。特にここ3年位ふえてきた様に感じます。

・限定承認の不動産評価は、相続時の時価です。
・相続財産の範囲で債務の支払いを行うようにしないといけません決して自己財産で弁済しないように。
・限定承認はいわば「ミニ清算」です。

「厳格な清算」といえる破産手続は、全体的強制執行なので、一部の債権者が公正証書で強制執行を行うことはできません。破産管財人から不動産を購入できるとは限りません。
これに対して「ミニ清算」といえる限定承認は官報公告から3ヶ月の財産調査期間のみ支払拒絶が可能で、それ以外は支払拒絶不可です。従って一部の債権者による個別執行が可能となります。

・限定承認した相続人は不動産について「先買権」を行使できます。←ここで裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定を行うことになります。

・不動産鑑定士は申立人、代理人等と依頼契約を行うことになりますが、限定承認申立人が先買権行使を希望する場合、債権者等に不測の損害を与えることのないよう公正に評価を行わなければなりません。

・農地の場合、先買権だと所有権移転の許可不要ですが、破産手続だと許可不要とはなりませんので、買受けできないケースも出てきますから注意が必要です。

・放棄や限定承認の熟慮期間は3ヶ月と法定されていますが、遅れたことに合理的な理由があるようであれば、多少遅れても裁判所は認めてくれる場合もあるようです。

・限定承認手続きに裁判所は関与しませんので、国は全体財産がプラスかマイナスか最終的にはわかりません。




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不動産分割コンサルティング


正確な価値分割は専門的作業

ご家族が亡くなると、遺産分割協議を行わなければなりません

ご家族が亡くなると、故人の財産について相続が発生します。

現金・預貯金・有価証券、不動産といった財産について相続が発生します。相続人はこれらの相続財産について遺産分割協議を行って相続財産を分割する必要があります。お金の話でしかも故人が蓄えた財産について親族で話し合う訳ですから様々な人間ドラマが生じます。しかし、この協議を避けるわけにはいきません。なぜなら預貯金は相続が発生すると、金融機関によって凍結されますので、相続人全員の分割に対する意思表示を示さない限り、凍結されたままの状態が続きます。不動産につきましても、法定持分による共有者に対して次々と相続が発生し、共有関係が複雑となります。
放っておくと後々大変な事にもなりかねませんので、気乗りしない遺産分割協議ですが、今回の相続でキッチリと財産を分割しておく必要があります。

不動産を共有とする相続は最低限のレベルです!

不動産を今回の相続で共有のまま放っておく場合がありますが、不動産鑑定士の立場からみるとこれは相続としては最低レベルだと思っています。
近い将来に共有者全員で売却を考えている場合や、唯一の住宅で相続人同士が同居する等の場合には共有も仕方がないかもしれませんが、このような場合以外の共有には様々なデメリットがあります。例えば、管理行為(第三者からの賃貸等)は持分の過半数の同意、変更行為(売却や大規模修繕)には共有者全員の同意が必要です。銀行融資をうける際には担保価値が低くなったり、担保不適格となったりします。持分は自由に譲渡できますので、意思交流のできない人物が共有者となると大変なことになります。
もし共有者に相続が発生したら、共有の意思統一も困難となり予期せぬ分割請求の訴訟が起こされたりします。共有者が高齢の場合には、痴呆等で法律行為が不能となって不動産の有効活用が図れない場合もあります。
以上の様に様々なリスクが発生します。話し合いの引延ばしに過ぎない共有だけは避けるべきです。



不動産の遺産分割はどうするのか?

不動産の遺産分割の方法には次の3つのパターンがあります。

現物分割

例えば相続財産が駐車場用地、相続人は兄弟二人の場合。
この土地を兄弟間で1/2づつ相続するとします。現物分割というのは、この土地について価格的にみて1/2づつになるように分筆登記した上で2筆の土地とし、それを兄・弟が各1筆づつ相続する場合等です。

代償分割

例えば相続不動産は故人の住宅で、相続人が兄弟二人の場合。
故人と同居していた長男が現在も家族で相続財産の住宅に居住しており、当該住宅の取得を望む時に二男の持分1/2について、長男が代金(代償金)を支払うことがあります。これを代償分割といいます。代償分割を実行するためには、当該相続不動産の取得を望む相続人に代金を支払う資力があるかどうか、代金額はいくらとなるかが重要なポイントとなります。

換価分割

相続不動産を売却して得た現金を分割します。不動産価格については評価ではなく市場での売却額となりますので明確です。但し売却手続きを円滑に進めるためには相続人全員の協力が必要です。


不動産分割において問題となる点

現物分割

不動産分割の問題点

① 例えば図1の様な土地(甲地)が相続財産としてあり、A,B二人の相続人が甲地を1/2づつに現物分割して相続することを希望する場合
A,Bは甲地について図2の様に分割すれば1/2づつ等価値に分割したといえるでしょうか?B地は南東角地、A地は南向土地で通常はB地の方が価値が高いですね。3%~5%は高いと言われています。分割後の土地価値を考え、分割面積で調整する方法があります。
この場合はAが取得する土地の方をBが取得する土地より面積を大きくする等で調整します。但し面積の調整もなかなか厄介な作業となります。
② 不動産が複数ある場合
異なった不動産毎に相続人が取得する方法もあります。例えば甲不動産:収益物件、乙不動産:農地 が相続不動産としてあり、甲不動産を兄が取得、乙不動産は弟が取得する場合等です。
甲乙両不動産の時価が異なる場合には差額についてお金で精算する場合もあります。収益物件や農地等は住宅と異なり時価の把握が一般的に困難です。清算金で調整する場合には、専門家の協力を得た方が安心です。

代償分割

代償分割で問題となるのは、物件の価格とそれに伴う代償金の額、支払い方法(一括・分割等)です。物件価格の把握について「固定資産の評価額」や「相続税路線価評価額」を採用する場合、時価より2~3割程度安くなっている等様々な個性がありますので、注意が必要です。
「不動産業者の無料査定額」を参考資料とする場合にはできるだけ公正となるよう相続人各人が異なった不動産業者から査定をとって比較するのが良いと思われます。

換価分割

相続不動産を売却する場合には、相続人全員の協力が必要ですが、仲介を依頼する不動産業者との手続窓口となる相続人を決めると、スムーズに売却活動を進めることができます。
不動産業者については遺産相続に伴う問題点を把握した不動産業者を選択する必要があります。


不動産分割で当社がお役立ちできること

不動産の遺産分割の各方法の場合にお手伝いできます。

現物分割

①一筆の土地を何筆かに分割する場合
相続不動産について価値的に任意の割合での分割を希望する場合

不動産鑑定を行った上で分割線をご提案致します。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。
不動産の価値を精密に判断し、分割するには不動産鑑定によるのが一番安心です。
登記手続きについては土地家屋調査士、司法書士と連携していますので、ワンストップ対応致します。

②複数の不動産について相続人が各々別の不動産を取得する場合
複数の不動産について不動産鑑定を行いますので、中立公正な適正価格での分割(一部精算を含む)が可能です。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。

代償分割

相続不動産について不動産鑑定を行いますので、中立公正な代償金額の把握が可能です。「固定資産税評価額」では時価より何割も低く、不正確です。「不動産業者の無料査定」では信用性に不安があります。
※相続人全員の了解があれば簡便な評価で対応できます。

換価分割

不動産が複数ある場合、将来を見越してどの物件を処分したら良いかは、なかなか難しい問題です。私達は単に売れそうな物件という観点ではなく、相続人の方々にとって残された物件価値が最大となるよう、処分すべき物件の選択から、売却まで責任をもってお手伝いさせていただきます。



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