税務・会計・裁判鑑定専門 建物鑑定も実績豊富
兵庫県神戸元町 また頼みたくなる不動産鑑定会社

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あいき不動産鑑定株式会社は神戸元町から開港150周年を応援しています!
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鑑定書の最高精度を追求


鑑定書の精度

専任鑑定士が一つの案件に対し責任を持って対応 、社内一眼となって最高の品質を目指しています。私達は、兵庫県知事登録業者における民間鑑定分野のトップ企業として、更なる高見を目指して鑑定を行っています。

統計分析力

不動産鑑定士の主観を排除するため、データによる市場分析に力を入れています。ご要望に応じてオーダーメイドの市場分析にも対応しています。

広報統計の分析

国や地方自治体等が発表している統計データを日常から可能な限り収集し、ビジュアル化を行い、社会的・経済的要因について分析しています。

不動産業者等へのヒアリンク

実際の景況感・相場感を肌で感じている地元不動産業者複数者等から、取引状況についてヒアリング調査を行います。

REINS(近畿圏不動産流通機構)等の市況レポート分析

不動産取得・売却等の情報交換システムREINSに蓄積された取引データ等をもとにビジュアル化を行い、不動産市場における需給動向を分析します。
参考:不動産市場分析


地域分析力

対象不動産周辺地域における全ての生活施設情報・気候情報、人口・世帯数・平均年収推移等の統計を情報会社より入手し、当社の入手した独自情報と現況調査結果を基に総合的に判断。
客観的かつ説得力のある地域分析を行っています。

地域分析サンプルを見る


分譲マンション・賃貸共同住宅についての市場分析力

以下の情報を収集し市場分析を行っています。
  • 同一マンション内における新築等の全ての分譲価格をはじめ、過去からの全ての販売情報及び賃貸情報
  • 賃貸共同住宅については同棟内の過去からの全ての賃貸情報
  • 指定エリア内における平均的物件の情報、及び指定エリア内における対象物件の優劣
  • 指定エリア内における競合物件の詳細
  • 指定エリアにおける間取り、専有面積の市場構成
  • 対象物件同棟内・指定エリア内平均・競合物件についての平均賃料・平均販売価格の時系列推移
  • エリア内賃貸物件の設備等の需要ニーズ変遷


取引事例・賃貸事例の情報収集力

「REANET」「レインズ」「アットホーム」の3本柱で市場に出ているほぼ全ての事例分析が可能に

不動産鑑定業者は不動産鑑定士の構築した取引事例データベース「REANET」を利用して鑑定を行っています。この「REANET」は日本で最も信頼できる取引価格情報です。しかしこの「REANET」も万全ではありません。「REANET」も市場の一部の取引情報だからです。他方で不動産業者が構築した取引事例データベース「レインズ」があります。その他にも民間の有力データベース「アットホーム」があります。
通常の不動産鑑定士は「REANET」にはアクセス可能です。「アットホーム」も利用する鑑定士も一部あります。しかし、「レインズ」までアクセスできる鑑定業者は殆どありません。「レインズ」へアクセスできるのは会員登録をしている不動産会社だけだからです。当社は不動産コンサルティング領域にも進出しているので宅建業の免許も取得しております。
これらにより、あいきは市場に出ているほぼ全ての事例分析が可能になりました。わたし達は「REANET」「アットホーム」「レインズ」この3つを駆使して最適の取引事例を分析しています。

事例不足による鑑定の問題点

賃料鑑定の憂うべき実態


収益分析力

時系列の収支分析により現実的な収益価格を追求

賃貸物件については実額ベースの収入・支出、空室率等について時系列分析を行うことによって現実的な収益価格を追求します。

事業用物件の賃料

業界情報から売上げ等に対する現実的な賃料負担率を分析、病院・ヘルスケア物件・パチンコ店・ガソリンスタンド等の事業用物件についてきめ細やかな業態に分類し、収益賃料・収益価格を積極的に試算します。よりアグレッシブな収益分析を行っています。

利回り分析について

様々な事業用物件についての豊富な取引事例から、不動産鑑定士の主観を排除し、客観的・現実的な利回りを分析しています。

建物分析力

残念ながら一般に不動産鑑定士は建物鑑定が得意ではないと言われています。建築学を学ぶ機会を持たされていないからです。
建物分析を詳細に行うことによって鑑定額は大きく異なりますので、鑑定依頼をされる際には注意が必要です。
わたし達は建築士事務所の観点から建物の鑑定分析を追求しています。当社の鑑定案件の中心は建物付きの物件です。


裁判対抗力

不動産鑑定の優劣が試される究極の場が「裁判」です。不動産の価格や賃料が争われる場合、原告からも被告からも鑑定が提出されます。その中で裁判所自身が判断のよりどころとするために鑑定人を指定します。これを「指定鑑定」と言います。この指定鑑定人は、いわば『鑑定士の鑑定士』。権威あるものです。あいきの専任不動産鑑定士は地裁・高裁の指定鑑定実績が豊富です。
あいきの不動産鑑定はご要望に応じて裁判でも敗けない、最高レベルの鑑定を行うことが可能です。


鑑定書の仕上がり


鑑定書は一冊一冊、手作業で真心込めて丹念に仕上げます。
表表紙のデザインはにごりの無い透明な知性を表す白を基調に、合理性・信用を表す青色で統一しています。

製本仕上げ


ホスピタリティ


わたし達はハートフルな鑑定会社として様々なイベント企画にも挑戦しています。
不動産に関する身近で公正な相談役としてお気軽にお声がけを頂いております。


不動産鑑定の手順(下記のイメージで進みます)


不動産鑑定の手順(こんな感じで進みます)

1. お客様との打合せ

お客様から鑑定申込みがありますと、鑑定についての基本的事項について打ち合わせをいたします。鑑定についての基本的事項とは、
①対象不動産(その権利)
②いつ時点の価格を求めるのか
③どのような条件付けを必要とするのか
④鑑定依頼の目的

等々です。
同じ不動産でもこれらの内容如何で異なる価格となるので基本的事項の打ち合わせは大変重要です。効率的かつ的確な打ち合わせを行うため、あらかじめお客様から資料を頂いておいて、現場を見ておく、関連資料を取り揃えておく等の工夫を行っています。

当社は「元町」駅徒歩1分、各線「三宮駅」を西へ徒歩7~8分の大変便利でわかり易い場所にあります。打ち合わせのための会議室をご用意してお待ち致しております。お越し頂けない場合は、当方から伺いますので遠慮なくその旨をお伝えください。

当社は創業以来、法人企業、士業、個人の方等民間の不動産鑑定を得意として参りました。
公共事業等に関する鑑定と異なり、民間の依頼内容は、訴訟、会計、税務等様々な専門分野にまたがり、ただ単に不動産の価格を出して評価書を渡せば終わりという訳にはいきません。鑑定を必要とする事情に分け入って、不動産鑑定士として、できるだけ問題の解決に寄与する姿勢が必要であると考えています。
このため関係法令等についての最新知識や他分野専門家との協力、そして広い探究心と、若干の世話焼き心が必要不可欠であると考えています。お客様が抱える問題の本質的解決につながるよう、綿密に打ち合わせを行います。
お客様との打ち合わせ

2. 資料の収集

お客様との打ち合わせをしっかり行って鑑定する対象不動産が決まりましたら、次にその不動産について必要資料を取り揃えます。

必要資料につきましては、当社の方で法務局、市役所等から入手することができる資料と、どうしてもお客様ご本人からしか頂けない資料があります。
ご本人からしか頂けない資料につきましては、不動産鑑定の精度を高めるために御面倒でもお願い致しております。その際には分かり易いようにファックス等でお知らせ致しております。ご本人から頂く資料には、「固定資産税等の課税通知書」の写し、「設計図書」、「賃料や一時金推移」、「建物修繕履歴」、「建築請負契約書」等です。
当社の方で法務局から入手する資料としましては、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面があります。当社の方で市役所にて、上下水道、都市計画法、建築基準法上の規制、埋蔵文化財、土壌汚染等について調査します。これら対象不動産の価格に影響を与える行政法上の規制等については調査漏れや、調査ミスがあると不動産価格への影響が大きく出ることがあります。何度も何度も同じ担当課に足を運んで疑問点を残さないように慎重を期しております。
資料の収集

3. 現地調査

法務局、市役所等で不動産についての法的規制を調べた後は、いよいよ対象不動産を実際に現地調査致します。

現地調査で気を付ける点は手早く絶対に怪しまれないように行うことです。調べ残しがないように慎重に行うことも重要です。
所有者や賃借人に気付かれないように鑑定を行い売買交渉や賃料交渉の資料にする場合等、色々な事情の基に鑑定依頼があります。鑑定ならぬ「探偵」のように秘密裏に現地調査を行う場合もしばしばです。人通りの多い商業地域での秘密調査の場合大変気を遣います。メジャー等使えませんので、歩測といった方法を使うこともあります。私の一歩は約70cmで、知らぬ顔で対象不動産の周りを通行しながら、おおよそ必要な計測を全て行うこともできます。

遠方にある物件の場合、調べ漏れがあると再び行くのが困難な場合があります。このような場合には事前に机上でシュミレーションを充分行って、決して調べ漏れがないように注意します。
鑑定ですので対象不動産の全容について観察することが必要です。建物の場合には可能な限り中を案内して頂き、修繕必要箇所等についてお話を伺います。土地について近づけないような場合、周辺で高くから見下ろせる所があれば、立ち入り禁止の場所以外どこへでも行って対象地を見るようにしています。
先日は対象地全体がバリケードで覆われていましたので、雨降る中、脚立を用意して、愛車パジェロの屋根の上から対象地を観察したこともありました。
現地調査

4. 価格形成要因の分析

①地域の分析
不動産は文字通り動くことがありませんので地球上のある位置に留まり、周辺の不動産と地域を形成します。そして個々の不動産と地域は相互に影響を与えあって発展衰退していきます。
不動産の価格分析においては、対象不動産の分析とともに、属する地域についての分析が必要不可欠となります。例えば住宅の鑑定の場合ですと、最寄駅の乗降客数、駅周辺の買物施設とその賑わいの程度、通行人の数や年齢、街並み、生活水準、住宅地域としての成熟度等、対象不動産を取り巻く地域について観察分析を進めます。

②対象不動産の分析 地域の分析を進めながら、対象不動産の分析を並行して行います。
対象不動産の法的規制、地図上の位置などを先に資料収集して十分調査していますので、現地で実際にこれら資料と対象不動産の照合を行って「確認」という作業を進めていきます。隣地境界、道路の幅員、日照、隣接不動産、ライフライン等の確認を行います。最寄り買物施設、公共施設、学校区等について住民の方にお話を伺ったりも致します。周辺環境と対象不動産との適合状態、建物の面積や配置等と敷地建物との適応状態についても確認していきます。
これらを総合的に検討して、対象不動産の現在の使われ方がベストかどうか、取り壊しや改修を行ってベストに変えることが合理的かどうか、どのように行うのが現実的なのか等について現場でシュミレーションを繰り返します。そして価格についてだいたいの予測ができたら現地調査を終了します。
色々な現場を見ていますと中には一度の現場調査では皆目価格の検討がつかない難解な物件もあります。このような物件に出合った場合は、暫くの間気になってその物件のことが頭から離れません。評価方法や価格についてああでもない、こうでもないと考え続けます。ズッと頭においているとある時フッと評価の仕方が解明できたり、価格水準に確信がわいたりするので不思議です。このため考える時間が充分とれるよう、私の場合は依頼があったらすぐに現場を見るようにしています。

③不動産市場の分析 不動産鑑定は不動産価格についての不動産鑑定士の意見です。一つの不動産について鑑定を行う場合、数千の判断が必要といわれています。意見であるからといって主観性を帯びていては絶対いけないと私は思っています。どこまでも判断に客観性、合理性を持たせるために、可能な限り広報統計資料等を収集して分析するように努力しています。このため当社の鑑定書は案件によっては統計資料の分析を相当行う場合もあります。日常から最新の不動産市場に関する資料の収集分析も心掛けております。この分析は今後不動産鑑定の客観性を高めていく生命線になる分野と考え研究を進めております。 不動産市場の分析において統計と共に大事なものとして、各地元不動産業者さんから聴取する不動産市況についてのご意見があります。地元不動産業者さんは実際の不動産売買に関わる中で不動産市況の変化を鋭敏に感じ取っておられます。複数の不動産業者さんにご意見を伺うと、最大公約数的な不動産市況に対するイメージがおぼろげながら浮かび上がって参ります。統計分析の示唆するところと不動産業者さんのご意見から浮かび上がってきた市況イメージとが重なり、「うん、成る程!」となることも結構多いです。

5. 鑑定評価方式の適用

資料の収集と分析ができたら、不動産鑑定評価方式を適用します。

不動産鑑定評価額(正常価格)は不動産の適正価格を言います。
不動産の適正価格は簡単に言いますと万人が説明を受けて納得できる価格のことであり、合理的な価格でもあります。
経済学や経営学によると適正価格は価格についての3面性について合理的検討が行われた後に達成されるとなっています。
価格の3面性とは①費用性②市場性③収益性です。これらは不動産鑑定手法の拠って立つ基本ですので以下簡単にお話ししたいと思います。

①費用性の検討とは供給者の立場で価格を求める作業をいいます。
製品の供給者は原料を調達、加工して製品を作り、広告宣伝して製品を販売します。
この一連の作業の中で製品の価格は原料費、工賃、広告宣伝費、利益等の積み上げによって決定されています。
不動産について一例をあげれば、更地をディベロッパーが購入して、建物を建築して販売する場合に、費用性に基づく価格(原価法により求めた積算価格といいます)が重要となります。

②市場性の検討とは対象不動産と類似する不動産が市場においていくら位で取引されているか観察して対象不動産の価格を求める作業をいいます。
不動産鑑定では、取引事例比較法という方法で対象不動産の比準価格を求めます。この方法は不動産の価格を求める方法としては一般的になじみの深い方法です。
比準価格を求めるに際しての生命線は何と言っても取引事例です。
如何に良質の取引事例を多数収集できるかによって比準価格の精度は大きく左右されます。各都道府県にある公益法人不動産鑑定士協会には最新の不動産取引事例が備えられています。
膨大な量の取引事例の中から、対象不動産に類似する不動産についての適切な取引事例を探し出すのが、専門家としての腕の見せ所です。

③収益性の検討とは投資家の立場で価格を求める作業をいいます。
その物を購入した後、他人に貸す場合賃料としてどれくらい貰えるか、その賃料をずっと得続けるといくら位の合計額となるか。この合計額から経費分を控除した純収入の合計額を限度として対象不動産を購入すれば投資採算が取れることになります。
この購入限度額を収益還元法によって求めた収益価格と呼びます。 以上の他にも不動産価格を求める方法はありますが、大きくは上の3つの方法が基本となります。

対象不動産が中古住宅なら①②の価格を重視し、賃貸住宅なら②③の価格を重視します。
このように対象不動産に関する需要者層を考えながら、①~③の価格をバランス調整して適正価格を探っていきます。
3手法をうまく適用できると、一つの適正価格に自然と収まっていくので何とも気持ちが良いものです。私はこの段階の作業が個人的には一番鑑定評価の醍醐味を味わうことができて好きです。
鑑定評価方式の適用
不動産鑑定評価は不動産鑑定士の判断・意見ですが、私は不動産鑑定士が判断して決める数値について統計分析を行う等、可能な限り客観的実証性を追求致します。
「継続賃料利回りの判定 、利回りトレンド分析表」

6. 鑑定評価額の決定

上記、鑑定評価方式の適用作業によりほぼ鑑定評価額が固まった後、更に数日間その結論を寝かせることにしています。評価額が自然と熟成するのを待つのです。
頭も心も冷静になって後鑑定評価の過程、到達した価格に異常性を感じることがなければ、鑑定評価額として決定します。

7. 鑑定額内示をご連絡

鑑定書の原稿を送付して、依頼者にご報告します。
間違いや不十分な部分があれば、お互いが納得いくまでやり直すこともあります。

8. 製本お渡し

鑑定内容に特段問題が無いようでしたら不動産鑑定書をお渡し致します。


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