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広大地判定


広大地判定とは、不動産相続に際して、規模の大きい土地について一定の要件を満たせば、広大地として、大幅に評価額が減額できる規定です。
どのくらい減額できるかといいますと広大地の評価額=広大地の路線価×広大地補正率×面積で計算しますが広大地補正率=0.6-0.05×面積/1000㎡で広大地の面積が1000㎡なら広大地補正率は0.55、5000㎡なら広大地補正率は0.35にまで落ちます。
広大地規定が適用できると、大幅に評価額が減額できます。私も、税理士さんと一緒になって、適用可能性にこだわってとことんまで調査します。相談を受けた面大地についてあらゆる要因を考えても残念ながら広大地規定が適用できないこともあります。反対に適用できると判断できた場合、税理士さんと思わずニンマリすることがあります。

広大地判定とは

広大地規定が出来て間もない頃、「全国税経新報」に掲載された土田の書いた記事です。
不動産鑑定士の立場から、広大地評価の全体像についてコンパクトにまとめています。 こちら→

広大地規定で税理士さんでも悩むケース

例えば「容積率が 150~200%程度で戸建住宅に共同住宅が混在する市街地にある面大地」について広大地規定が適用できるかどうかです。特に対象地上現況 3 階建ての共同住宅があると判断が難しくなります。
用途地域が第 1 種低層住居専用地域の場合は建築物について 10m の高さ制限があり、一般にはマンション用地としては採算がとれないので、戸建住宅開発用地が最有効使用となります。3 階建て迄の共同住宅が建っていても地主さんが当面の利用として建てている場合が殆どで、土地の最有効使用は戸建住宅開発用地です。
第 1 種低層住居専用地域以外の用途地域の場合にはマンション用地か戸建住宅開発用地かの判断は一概には難しく個々に見ていくことになると思います。
ただ当該地域の開発動向をつかむために市役所にて開発登録簿を調べても、実際の所、在来の住宅地域ではそんなに開発が行われていないものです。
また地元の不動産業者にヒアリングしても駅徒歩圏の場合マンション、戸建住宅どちらのニーズもあるという場合が多いものです。
不動産鑑定士等にきくとありますが、結局、専門家でも判断が難しい場合が多いと思います。
概ねマンションが標準的使用であるマンション地域又はマンション地域に相当程度移行しつつある地域内の面大地以外は、戸建住宅開発用地として良いようです。
「戸建住宅開発用地と判断できた場合でも、道路等の公共公益施設が不要の旗竿地として区画割りできる土地ではないのか」につきましては、面大地の形状・画地条件、道路付けの検討に加えて、周辺の戸建住宅開発用地について公図・登記簿等を調べてみるのも有効だと思います。
→広大地判定覚え書き
→広大地判定に対するスタッフの熱い思い

実例

・実例1 スポーツ施設用地
・実例2 開発許可がとれない広大地
・実例3 市街化調整区域内大規模雑種地
・実例4 土地区画整理事業地域内の広大地評価



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