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戸建住宅・マンションの不動産鑑定


中古住宅・既存住宅価格の求め方

鑑定評価における中古住宅・既存住宅の価格の求め方について、不動産鑑定士 土田剛司がDジャーナルの記事で分かりやすく説明しました。
 

*私達は建築事務所でもありますので、建物の鑑定に実績があります。



私が鑑定いたします!

一般の方はご存じありませんが、実は普通の不動産鑑定士は建物の鑑定が苦手なのです。建築学を学ぶ機会がないからです。
建物調査の専門家でもある土田が鑑定いたします。

- 土田の建築系保有資格 -
  • 2級建築士
  • 住宅性能評価員(新築・既存)
  • 特殊建築物等調査資格者
  • 既存住宅現況検査技術者
  • 住宅金融支援機構適合証明技術者
*インスペクションの結果報告書等、住宅履歴はもれなく提出してください。




通常の不動産鑑定士はここまで調査できません。
上記写真の様なインスペクションについては【兵庫インスペクション・住宅価格相談機構】をご覧下さい。



物件状況報告書(依頼者様申告)に基づく詳細な鑑定

雨漏り、シロアリ、腐蝕、建物の傾き、給排水管の故障、境界、越境について、地盤の沈下、敷地内残存物等、建物固有の状況のうち住んでいる御本人しか知らない事項に対して、詳細な書面調査を行います。 このように依頼者の方しかわからない情報についても漏れなく知った上で、鑑定を行います。 建物の本当の価値を追求する土田の妥協しない姿勢がここにあらわれています。





当社鑑定評価のポイント

徹底した市場統計分析

  • 広報統計の分析
    国や各地方自治体等が発表している統計データをもとにあいき不動産鑑定がグラフ化を行い、市場の需給動向を分析します。


②徹底した地域分析

対象不動産周辺地域における全ての生活施設情報・気候情報、人口・世帯数・平均年収推移等の統計を情報会社より入手し、当社の入手した独自情報と現況調査結果を基に総合的に判断。
客観的かつ説得力のある地域分析を行っています。

地域分析サンプルを見る


③分譲マンション・賃貸共同住宅についての徹底的な市場分析

以下の情報を収集し市場分析を行っています。
  • 同一マンション内における新築等の全ての分譲価格をはじめ、過去からの全ての販売情報及び賃貸情報
  • 賃貸共同住宅については同棟内の過去からの全ての賃貸情報
  • 指定エリア内における平均的物件の情報、及び指定エリア内における対象物件の優劣
  • 指定エリア内における競合物件の詳細
  • 指定エリアにおける間取り、専有面積の市場構成
  • 対象物件同棟内・指定エリア内平均・競合物件についての平均賃料・平均販売価格の時系列推移
  • エリア内賃貸物件の設備等の需要ニーズ変遷


④取引事例・賃貸事例の徹底的な情報収集

  • 「REANET」「レインズ」「アットホーム」の3本柱で市場に出ているほぼ全ての事例分析が可能に
    不動産鑑定業者は不動産鑑定士の構築した取引事例データベース「REANET」を利用して鑑定を行っています。この「REANET」は日本で最も信頼できる取引価格情報です。しかしこの「REANET」も万全ではありません。「REANET」も市場の一部の取引情報だからです。他方で不動産業者が構築した取引事例データベース「レインズ」があります。その他にも民間の有力データベース「アットホーム」があります。
    通常の不動産鑑定士は「REANET」にはアクセス可能です。「アットホーム」も利用する鑑定士も一部あります。しかし、「レインズ」までアクセスできる鑑定業者は殆どありません。「レインズ」へアクセスできるのは会員登録をしている不動産会社だけだからです。当社は不動産コンサルティング領域にも進出しているので宅建業の免許も取得しております。
    これらにより、あいきは市場に出ているほぼ全ての事例分析が可能になりました。わたし達は「REANET」「アットホーム」「レインズ」この3つを駆使して最適の取引事例を分析しています。
  • 事例不足による鑑定の問題点
    賃料鑑定の憂うべき実態


⑤JBCIシステムをフル活用

実証的建物価格システムのJBCIを駆使しています。
JBCIとは、建築プロジェクトの「企画・基本設計」段階に使用できる価格情報として、一般財団法人 建設物価調査会総合研究所が建設会社、設計事務所の建築コストデータ(契約価格)を収集し、建築用途別に大科目コストと各種要因との関係などについて統計的に分析を行ったものです。




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