業務対応エリア
  • 兵庫県全域
    神戸市 尼崎市 西宮市
    芦屋市 伊丹市 宝塚市
    川西市 三田市 明石市
    加古川市 高砂市 西脇市
    三木市 小野市 加西市
    加東市 姫路市 相生市
    たつの市 赤穂市 宍粟市
    豊岡市 養父市 朝来市
    篠山市 丹波市 洲本市
    南あわじ市 淡路市
  • 東京都
  • 大阪府
  • 京都府

トップページ > 共有物分割のための不動産鑑定

共有物分割のための不動産鑑定

 

共有物分割手続


協議

共有者全員の合意により共有関係を解消します。分割方法は以下の中から自由に決めることができます。分割内容は共有物分割協議書という書面にまとめます。

●現物分割
土地を数筆に分割するという様に、共有物自体を分割します。

●代金分割(換価分割)
不動産を売却し、その売却代金を持分に従って分割します。裁判所が競売手続によって売却を行うこともあります。

●価格賠償
共有者の一人又は数人で不動産を所有する代わりに共有持分相当額の金銭を支払います(全面的価格賠償)。現物分割を行って、持分に過不足が生じる場合に、持分価格以上の現物を取得する共有者が当該超過分の対価を支払う方法(一部価格賠償)もあります。

●交換
共有状態にある土地が2つ以上ある場合、お互いの共有持分を交換して各土地を単独所有にします。
*この場合、鑑定によって等価と判定できる場合には譲渡所得税を負担せずに交換できます。


調停

裁判所が関与する場合には、まず調停手続を利用することになります。調停委員会を交えてお互いに話し合う事となります。


裁判

調停が不成立の場合、裁判所に共有物分割訴訟を請求できます。裁判による分割の場合、一部価格賠償を含む「現物分割」が原則とされています。
現物分割が不可能又は分割によってその価値を著しく減少させる恐れがあるときは裁判所が「競売」を命じることができます。「全面的価格賠償」については共有物の性質等の事情を総合考慮し、不公正とならないこと、持分価格が適正に評価されていること、取得者に支払能力があること等、判例上一定の要件のもとに認められています。
競売を命じる判決もありうることから、「和解」によって解決するケースも多々あります。


共有持分の不動産鑑定


先日、弁護士さんから共有物分割調停の資料にするということで鑑定依頼がありました。
共有物分割訴訟において、裁判所から鑑定依頼を受けることもあります。また、共有持分を親属である共有者間で売買する場合に適正価格の鑑定をして下さい、という依頼もあります。

いずれの場合も「売買対象となる持分について適正価格を評価して下さい」という内容ですが、実は共有持分の評価は一筋縄ではいかない難しい案件です。評価目的によって前提とする市場が変わり、それによって鑑定額が相当変わります。さらに一般取引市場を前提とする場合、取引の実証資料が見つかりません。

1.持分について市場での売却を前提とする場合
当該共有持分を一般市場で第三者が購入するのか?購入金額の適正額はいくらか?
参考となる取引事例の入手も困難です。この場合一般には、競売での評価実例が参考とされ、対象不動産の適正価格×持分という金額に対して20%~30%の減価が行われます。

2.持分について共有者間での売買を前提する場合
この場合の持分価格は、一般的には「対象不動産の適正価格×持分」で求めることができます。
売買当事者間でもめるケースの場合、売手は高く売りたいので上記金額を提示、買手が「持分なんて市場でまともに売れないよ」と1の金額を主張してきます。こうなるともう水掛け論の世界です。裁判所が困って鑑定人に鑑定依頼をしますが、鑑定人も決定的な解決尺度を持たないのが現状であると思います。

ところで、1を前提とする評価については、競売減価を参考に持分減価を行うだけでは説得力が弱いので、私はできるだけ収益価格を出す等の工夫をしています。
例えば、「今、親属間ABで土地を共有しており、土地上には共有者のうちの一人であるAが住宅を所有。他の土地共有者Bは使用貸借のため地代を貰っていない」というケースを想定します。
この場合に一般市場で当該持分を売却するとします。ここではBの持分を第三者Cが購入するとします。そうすると、Cの経済合理的行動としてはまず当該持分上に借地権を設定して、Aから適正地代を収授します。この場合A所有住宅の残存耐用年数が15年位だと、15年間地代を収授して後、AとCがお互いに協力して対象地を更地として売却、持分に応じて売却代金を按分する、というストーリーが考えられます。以上のように経済合理性の観点から需要者の行動を個々の案件ごとに予測し、収益還元法にて収益価格を出すと、かなり具体性を有する価格が出てきます。


裁判所の「鑑定人」としての経験を生かした裁判鑑定実例集 小冊子申込み



お問い合わせ先

PAGE TOP