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よくある質問

「不動産鑑定とは? あえて実務家が本音を語る」


なぜ不動産鑑定士によって評価額が違うのか?鑑定は信用できるのか?
この世にたった1つの正しい鑑定評価額が存在するのではありません。

不動産鑑定評価額とは不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」に則って決定する意見なのです。このため評価する者によって評価額が異なって参ります。 どの鑑定評価額が正しいのかについては、行われた不動産鑑定の質の優劣によって決まります。

信頼性がより高い資料に基づいて、客観性のより高い分析判断を行っている不動産鑑定の質が高いといえます。不動産鑑定を論駁する資料もまた不動産鑑定となります。 「不動産の適正な価格」については、不動産鑑定によって決定するしか方法がないのです。

このような理由で、本当に信頼できる不動産鑑定士を選ばなければならないのです。
標準的な不動産鑑定報酬は高すぎるのではないか?
不動産鑑定では信頼できる資料に基づいて、価格判断の全過程を説明できるようにして不動産の適正価格を求めます。このため最低限「不動産鑑定評価基準」という法令に完全に則って評価するように法令で定められています。

不動産鑑定は、法律に定められた手続きに則って不動産価格に関して判断・意見を形成していくため、プロとして誠実に作業を行うと相当の日数を要するようになっております。 また、誠実な不動産鑑定士なら依頼者の事情を充分に把握し、単に鑑定評価書を渡せば終わりではなく、自分が出した鑑定評価額に対して生涯に渡って責任を負いフォローしていくものです。

それが不動産鑑定報酬の真価と考えます。例えば税務署・裁判所等に説明する必要が生じた際、当社の場合、原則そのための報酬は頂いておりません。徹底的に説明責任を果たしております。
ご利用者様の声 あいき不動産鑑定



東京や大阪等大都市圏にある「大手の不動産鑑定会社」に依頼した方が「地元の不動産鑑定会社」に依頼するより質の高い鑑定を行うのではないか?
不動産鑑定士であれば、全国のどこに所在する不動産に対しても鑑定を行うことが可能です。ただ事実を申し上げますと、質の高い不動産鑑定を求めるのであれば、都道府県を単位とする地元の鑑定業者の中から優良な業者を選ぶことが賢明な方法です。

鑑定士は都道府県単位で活動しております。できるだけ対象不動産の所在する都道府県内の信頼できる鑑定士に鑑定を依頼するのが一般的には良い結果を生みます。 人は見ず知らずの場所では何も分かりません。真実を申し上げますと、それは不動産鑑定士とて同じなのです。

弁護士、会計士等と異なり、不動産鑑定士は対象とする目的物が不動産であり、その専門性は極めて地域性に縛られるのです。本当の不動産価値を把握しようと思えば、人脈をたどって入手する裏情報等も重要な情報となり得ます。

この手の情報はいかに不動産鑑定士でも、外部者にとっては中々手が届かないものなのです。 もし鑑定の真価が問われる局面が訪れるような場合、例えば不動産鑑定同士が比較される不動産価格訴訟のような場合、大方は真の価格情報を把握した不動産鑑定に軍配が上がることになります。
ご利用者様の声 あいき不動産鑑定



簡易鑑定と本鑑定との違いは?
平成21年9月「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」((社)日本不動産鑑定協会)によって不動産鑑定士は「簡易鑑定」を行ってはならないこととなりました(詳しくは当社にお問い合わせ下さい) 。

裁判では精神鑑定等で簡易鑑定が行われておりますが、不動産について法令上「適正価格」や「時価」を求めるよう定められている場合には、原則として「不動産鑑定評価基準」という法令に全面的に則った不動産鑑定(本鑑定)を行わなければなりません。

不動産鑑定(本鑑定)によって求めた「正常価格」のみが「適法」な「適正価格」や「時価」なのです。簡易に行う場合には「簡易鑑定」という名称を付けてはならず、「不動産価格意見」もしくは「不動産価格調査」等として行わなければなりません。

そして、これら「不動産価格意見」、「不動産価格調査」で求める価格は「正常価格を目指した価格」であって「正常価格」ではありませんので原則として「適正価格」や「時価」にはなり得ません。法令上の根拠がある場合には例外的に「時価」と見なされる場合もあります。このように法令上の扱いが「不動産鑑定」と「不動産価格意見」「不動産価格調査」では全く異なります。「不動産価格意見」「不動産価格調査」を行ったと同一の不動産に対して「不動産鑑定」を行った場合、通常別の価格結果となるものと予測されます。 それでは誤差がどれくらい生じるのかと尋ねられることがありますが、これは現実に不動産鑑定を行わずに判定するのは困難な事項なのです。

前者でも適正価格を目指して評価を行うわけですが、手続きが簡便であるため詳細な手続きを踏む本鑑定を実際に行うと様々に誤差が生じるのです。


      
「不動産の評価【その役割と問題点】」 不動産鑑定士が本音を語る


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