評価人（不動産鑑定士）が一旦対象物件の正常価格を出し、これに競売特有の減価を行って競売価格を出します。当該価格に対して裁判官が決定にて売却基準価格とします。買受可能価格は売却基準価格の２０％引きからです。
ここで競売特有の減価とは、次のような競売特有の理由による減価です。
・競売物件は買い受け希望者が内覧できない
・競売物件はスムーズな引き渡しが保証されていない
・残代金の早期納付が必要
・競売物件に対する心理的抵抗感
・情報提供期間が短気でその方法も限定されている、等々
いわゆる時価といわれるものは、一般的には正常価格の部分と把握されています。１回目の競売でに売れ残り、２回目の手続きとなった場合は裁判官が独自に決定で、１回目の売却基準価格から３０％下げて売却基準価格を決定します。２回目の競売で売れ残り３回目の手続きとなった場合は、裁判官が決定にて２回目の売却基準価格の５０％引きで３回目の売却基準価格を決めます。
競売は３回で終わりだそうです。
３回の手続きを行っても１年はかからないようです。
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