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事故物件の不動産鑑定

背筋がちょっと寒くなる鑑定依頼がありました。失火で住人が焼死したマンション一室の鑑定です。

皆さんはこちらのサイトをご存じですか。こちら
最近はかなり有名になっているサイトです。運営者は別に会社を経営されていて、このサイトについては、広告料や仲介料を貰うでもなく全くのボランティアで運営しているようです。今や人気と共に社会的責任もありやめるにやめることが出来なくなっているようです。世間では事故物件に対して関心が相当にあるようです。

話をもとに戻します。鑑定案件ですが、蛇の道は蛇という諺もあります、内覧には事故物件を多く取り扱う不動産業者の友人に同行して貰いました。
「火害診断書」によると、失火は相当に激しかったようで、室内は全焼、上下左右の部屋も延焼被害を被っていました。



実際の部屋の中に入ると、中は、天井、壁、床、キッチン、トイレ、風呂等の内装設備一式が取り払われ、コンクリート剥き出しの箱状態、いわゆるスケルトン状態になっていました。
もし売却となったら、おそらく、このままで購入する個人の方は少なく、不動産業者さんが購入して、全面的なリフォームを施した上で売却、というラインが中心かなあと思われました。


私の仕事は、「対象不動産の現状の適正価格を出す」ということですから、リフォーム後の売却価格をもとにして、現状の価格を予測しなければなりません。ただ、今回の物件は、幾ら素敵なリフォームを施したとしても、事故が起こったという要因が付きまといますので、売却価格は下がってしまいます。

ではどのくらい下がると思われますか?ここが問題点です。
専門書籍でもはっきりとした結論は示されておらず40%~50%の減価と予測されていました。判例では、自殺、殺人等の事故が室内で発生した場合、その建物価格は20%程度の減価になるとの心証を得ました。
事故物件に強い同伴の友人に聞くと、「死亡原因の悲惨さによって10%程度の格差が生じるが、今回のような事故死の場合は40%の減価かなあ。」と私があらかじめ調べていた範囲内の数字が、さすが、実務家らしく明快に返ってきました。

そうすると、今回の価格については例えば次のように考えることができます。
仮に、通常の物件だったら、リフォームに500万円の費用がかかるとします。リフォーム後には1000万円で売却可能とします。これに対して、対象不動産のような事故物件の場合、市場売却価格は通常の40%減価になり600万円となります。ただしこれは、対象不動産を購入してリフォームを施した後の価格ですので、スケルトン状態である現状の購入価格につきましては、売却価格600万円からリフォーム費用500万円を控除した100万円という計算になります。

不動産鑑定の考え方としては他にも計算方法があります。
「もし、投資家が対象不動産を購入して収益を得ようとしたら幾らで購入するか」という観点から現状の価格を予測します。
こちらも、対象不動産に500万円のリフォームを施した上で、数年間賃貸に供します。この間の家賃は、30%~50%減額でも仕方ありません。賃借人が転居する頃を見計らって転売します。この頃には事故があった悪い記憶も世間から大分希釈されているかもしれません。現在より高値になることも充分あり得ます。希釈の態様はコミュニティの状態や事故について報道されたかどうか等多面的に判断して予測します。

以上のようなことを考えながら、価格を求めていますと、マンションの管理組合理事長さんから電話がありました。
「実は、一年前にも似たような火事がありました。この時は医療関係者の方が200万円で購入されました。自分で好きにリフォームされて暮らされていますよ。アハハ」
私「成る程、病院関係者は血を見ても平気だし、人の死に対して冷静に受け止めるから、事故物件は、安く購入できてお得ということか!」目から鱗でした。

今後独居の高齢者がますます増えていきます。今回のような失火による事故死や孤独死といった事故物件も増加していくことが予測されます。


不動産のプロとしては、事故物件に対して、怖いとか気味悪いとか感じるばかりではなく、正常の流通市場からドロップアウトしかかっている物件に対して、遺族と協力して、通常の流通市場に返してあげるように協力する社会的責任があることを気づかされた一件でした。
*プライバシー保護のため一部フィクションを交えています。写真はイメージ写真です。

 

あいきの不動産鑑定業務

 

 

あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声

 

司法書士 匿名希望様

任意売却のため不動産の価格を明確にする必要があったので、あいきさんに鑑定をお願いしました。とても丁寧に迅速にご対応いただきました。
詳しくご調査いただき内容もとても濃かったので、堂々と相手に提出させていただきました。
鑑定書の表装もとてもこだわっておられました。
なによりあいきさんが素晴らしいのは、なんでも相談できる気さくな雰囲気です。いつも笑顔でご対応いただき、長くおつきあいさせていただきたいと思いました。
今後とも宜しくお願いします。
~ 当社より ~
先生、ありがとうございます。
行政との土地売買にまつわる鑑定でしたね。先生の依頼者とのきめ細やかなやり取り、当方でもよく分かりました。
先生の温かいお人柄に私共も助けられています。どうか今後とも宜しくお願い致します。
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