2013年11月11日 ある大手税理士法人の番頭さんから携帯に電話が入りました。 「先生、適正賃料の鑑定をお願いします。」 話をうかがうと、今はやりのサービス付き高齢者向け住宅の賃料鑑定でした。
サービス付き高齢者向け住宅（以後、「サ高住」と書きます）とは、平成23年「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の改正により創設された介護・医療と連携し、食事、安否確認、生活相談の提供等のサービスを提供するバリアフリー構造の住宅をいいます。介護サービスについて、介護付有料老人ホームは、ホーム内で施設スタッフにより介護サービスが提供されるのに対し、サ高住は、外部の介護サービスを利用する事になります。 現在のところ行政による補助金・税金面等政策の後押しがあるため、サ高住の建設が増加しています。入居者側につきましても、特別養護老人ホームの入所待ち高齢者の受け皿として、高い需要が見込まれています。
神戸市内の状況を見ますと、サ高住の所有及び経営は医療法人の関係法人間でという場合が多いようです。 経営する法人は所有する関係法人から土地・建物一括借りして営業を行う場合が多いようです。 この場合、関係法人間での賃貸借になりますので、医療法上や税法上、賃料の適正性についてチェックが入ります。
ところで、適正賃料は、３つの視点から賃料を試算して、それらを関連づけて求めます。３つの賃料は次の様なものです。 １つめは、土地と建物を所有する人がその土地と建物を最有効使用して賃貸した場合に、合理的に期待する利回りより求める賃料。
２つめは、他の類似する同用途の不動産の賃料と比較して求める賃料。
３つめは、土地と建物を借りた人がその不動産を使って事業を行う場合に、予測できる純収益のうち不動産に帰属する部分を配分して求める賃料。
以上の３つの方法を併用してのみ適正賃料を求めることができます。
１つめの賃料はワンルームマンションの期待利回りを基に、合理的な期待利回りを求めることができました。
２つめの賃料につきましては、法人によるサ高住利用の一棟借りの場合には、一般的に類似の賃貸事例がなく、求めることが難しくなります。
３つめの賃料は事業総収益から、不動産に帰属する純収益を分離するという、理論的にはともかく現実的にはなかなか難しい作業をクリアーしないといけないのですが、２つめの賃料を求めるのが難しそうなので、今回はこちらの賃料を頑張って試算しました。
結局、依頼者の医療法人さんは、今回の鑑定額がほぼ期待していた賃料水準になったようで、ホッとされたようでした。 この制度が順調に進んでいくことを願っています。
あいきの老人福祉施設不動産鑑定
あいきの不動産鑑定 ご利用者様の声
税理士 Ｙ様
以前一度利用させて頂き、今回明石の不動産鑑定をお願いしたしたのですが、あいき不動産鑑定株式会社、土田先生は仕事が丁寧で早く、レスポンスも超早いし、こちらの要望にも充分に応えて頂きありがたい方です。
人間的にも温かく漫才かなにかもされておられ、仕事だけではなくプライベートも充実されておられ、羨ましい限りです。
また機会があれば、不動産鑑を宜しくお願いいたします。
Ｙ先生、ほめすぎです。ちょっと恥ずかしいです。今回は特殊な不動産の関係会社間における売買の鑑定でしたが、 関与先様に対する御所の周到なご準備、説明の的確さが根底にあってこそ、私達の鑑定作業がスムーズに進むのです。
先生と関与先様とのやりとりも大変勉強になります。Ｓ先生、Ｙ先生、どうか今後ともご指導よろしくお願い致します。
